Singapore Markets open in 52 mins

Sentimen positif dari Singapura membanjiri Iskandar

yen.tan@bizedge.com

Pacific Star Development, sebuah perusahaan yang terdaftar di Singapura, meluncurkan fase tersisa akan pengembangan unggulannya, Puteri Cove Residences dan Quayside di Pelabuhan Puteri Harbour senilai RM 1.75  miliar.

 

Seorang pakar IT berkewarganegaraan Singapura, Crystal Lai menantikan untuk segera pindah ke unit kondominum barunya di Puteri Cove Residences, proyek unggulan Pacific Star Development.

 

Lai berniat pulang-pergi kerja dengan berkendara setiap hari, yang diperkirakan memakan waktu selama 30 sampai 40 menit dari hunian barunya di Puteri Harbour ke kantornya yang berlokasi di Tuas — jumlah waktu yang sama yang akan dia habiskan untuk bepergian dari rumahnya saat ini yang berlokasi di Jurong  ke CBD atau Orchard Road.

 

Puteri Cove Residences dan Quayside di Pelabuhan Puteri Harbour (Foto: Pacific Star Development)

 

Sebagai keutungan lainnya, dia dapat menikmati kualitas hidup yang dia idam-idamkan di Singapura — “tetapi, seperlima harganya”, ujar dia. Apartemen dengan tiga kamar tidur yang memiliki luas sebesar 1.200 m2 , dibanderol RM 1,7 juta sampai RM 1,8 juta di tahun 2015.  Dengan tambahan kurang dari $ 100.000, Lai akan menghuni unit pilihannya yang dilengkapi dengan furnitur sesuai dengan tema pilihannya, “elegance”. Total paket untuk unit yang dilengkapi dengan perabot lengkap seharga kurang dari $ 620.000, berdasarkan kurs tukar saat ini $1 = RM 2,96.

 

Memenuhi kebutuhan

 

Dengan biaya tersebut, Lai akan menerima kondominium premium dengan status hak milik (freehold tenure) serta pemandangan kolam renang yang spektakuler, marina, dan laut lepas. Dia menantikan untuk menjamu teman dan keluarganya di hunian barunya — ada delapan ruang serbaguna di Puteri Cove Residences — beserta 30 fasilitas beragam mulai gym, kolam renang seluas 50m dan kolam jacuzzi, hingga lapangan tenis dan taman lanskap.

 

Sebuah momok bagi apartemen kosong —yang menunjukkan tanda kelebihan pasokan — terus menghantui Iskandar Malaysia, akan tetapi Lai percaya bahwa Puteri Cove Residences akan menunjukkan hasil yang berbeda. Keyakinannya bersumber dari fakta akan banyaknya orang yang seperti dia, termasuk teman-temannya yang juga telah membeli beberapa unit di Puteri Cove Residences untuk dijadikan tempat tinggal. “Saya rasa ini akan membuat cukup bersemangat”, imbuhnya. Daerah Puteri Harbour mengingatkan dia akan Singapura, yaitu infrastrukturnya, tetapi lebih tenang, tambahnya.

 

Ruang duduk mewah di Puteri Cove Residences (Foto: Albert Chua/EdgeProp Singapore)

 

 

Apresiasi modal

CEO Pacific Star Development (PSD), Glen Chan merasa telah membuktikan kebenaran bahwa Puteri Cove Residences telah diselesaikan: Bulan ini, menara kembar bertingkat 32 yang terdiri dari 329 unit masing-masing telah memperoleh Sertifikat Penyelesaian dan Sertifikat Kepatuhan (Certificate of Completion and Compliance – CCC), setara dengan Izin Huni Sementara (Temporary Occupation Permit - TOP) di Singapura. Sejauh ini, 80% dari unit tersebut telah terjual.

 

Ketika Puteri Cove Residences diluncurkan pertama kali pada Oktober 2013, harga rata-rata unit tersebut RM 1.250 psf yang harganya lebih tinggi dari beberapa proyek-proyek yang diluncurkan setahun sebelumnya. Misalnya, harga pada beberapa pengembangan di Medini, pusat kota Johor Bahru dan tempat lain di Puteri Harbour saat itu senilai RM 700 psf. "Beberapa pembeli tergoda oleh harga yang lebih rendah," ujar Chan. 'Saat ini, beberapa proyek itu masih dibanderol seharga RM 700 psf. Itu membuktikan kalau membeli dengan harga murah tidak selalu menjamin apresiasi harga produk tersebut."

 

Di samping itu, permintaan harga di Puteri Cove Residences saat ini berada di kisaran RM 1.400 sampai RM 1.600 psf. "Jika Anda membeli properti unggul, itu memiliki nilai kelangkaan," kata Chan.

 

Chan: Pembelian properti unggul memiliki nilai kelangkaan (Foto: Albert Chua/EdgeProp Singapore)

 

Untuk pembeli awal Puteri Cove Residences seperti orang Singapura yang bernama K S Leong, itu adalah kabar baik. Leong membeli unit apartemen dengan tiga kamar tidur dengan luas sekitar 1.200 kaki persegi (sq ft) di lantai 13 Tower 1  empat tahun yang lalu. Dia membayar unit tersebut sekitar RM 1,6 juta (RM 1.333 psf). Meskipun dia tidak berniat menjual unit tersebut, dia senang mengetahui bahwa dia mendapatkan keuntungan di atas kertas.

 

Sejak awal, Leong sudah berniat membeli unit di Puteri Cove Residences sebagai rumah saat akhir pekan untuk keluarganya, karena ia memiliki dua anak kecil.

 

Paket furnitur dengan 11 tema

 

Sementara Leong menyadari bahwa dia membayar dengan harga lebih tinggi untuk unitnya di Puteri Cove Residences, dia merasa itu merupakan "hal yang baik". Bagaimanapun, properti itu nantinya akan diserahkan kepada dia sepenuhnya dengan tema "Marina" yang telah dia pilih. "Itu menambah kenyamanan," kata pria berusia 45 tahun itu. "Ini tidak seperti beberapa proyek lain di Malaysia yang pernah saya lihat, yang lantainya belum rampung dikerjakan, dapur belum sepenuhnya dipasang dan ubinnya dibuat secara lokal. Sebagai orang asing, jika kita menginginkan finishing yang berkualitas lebih baik, kita tidak tahu caranya mencari kontraktor dan mungkin harganya lebih mahal kalau membuat sendiri. "

 

Semua unit akan datang sudah dilengkapi penuh dan berisi perabotan, yang boleh dipilih dari paket furnitur 11 tema (Foto: Albert Chua/EdgeProp Singapore)

 

Menurut Chan dari PSD, pembeli Puteri Cove Residences terdiri dari 28 warga negara. Sekitar setengah dari mereka adalah warga Singapura, yang mana 70% dari mereka menyatakan bahwa mereka membeli unit untuk mereka gunakan sendiri  —  baik sebagai tempat tinggal utama, seperti Lai, atau sebagai rumah di akhir pekan, seperti Leong. Sedangkan sekitar 20% pembeli merupakan orang Malaysia, diikuti oleh orang Indonesia (11%) dan orang Korea, yang mencapai 5% sampai 6% namun merupakan yang tercepat pertumbuhannya.

Karena mayoritas pembeli adalah orang asing yang Pacific Star telah memutuskan untuk menawarkan pilihan paket yang sudah tertata dan terisi oleh perabotan (furnishing) dengan 11 tema, di antaranya: Bali, Bondi, Elegance, dan Marina. Adapun harga paketnya berkisar dari $ 60.000 sampai $ 100.000.

 

Hak Milik (Freehold), sebagian kecil harga Sentosa Cove

 

Puteri Harbour merupakan jawaban Malaysia akan Sentosa Cove Singapura, sebuah permukiman tepi pantai yang melayani pembeli hunian internasional yang kaya raya. Meskipun harga Sentosa Cove telah melunak, berdasarkan nilai tukar, harga di Puteri Cove Residences masih sepertiga dari produk serupa di Sentosa Cove. Pembangunan Sentosa Cove semuanya berstatus sewa (leasehold) untuk 99 tahun, sedangkan Puteri Cove Residences berstatus hak milik (freehold tenure).

 

Kolam renang tanpa batas di Puteri Cove Residences (Foto: Pacific Star Development)

 

Transaksi terakhir di Sentosa Cove adalah sebuah unit dengan tiga kamar tidur seluas 1.711 kaki persegi di The Oceanfront, yang berpindah tangan seharga $ 2,9 juta ($ 1.694 psf), menurut sebuah surat protes (caveat) yang diajukan awal bulan ini.

Di Puteri Cove Residences, unit tiga kamar tidur yang tersisa di Tower 1 — di lantai 26 dan dengan area seluas 1.750 ft2 dan pemandangan indah 270o yang dihargai sekitar RM 3 juta.

Sebuah pengembangan campuran (mixed-use development) yang menghabiskan dana RM 1,75 miliar berdiri di atas lahan hak milik seluas 340.000 kaki persegi yang menghadap ke marina, Puteri Cove Residences hadir dengan podium komersial bertingkat lima yang dinamakan Quayside. Ada 56 SOHO atau kantor kecil/rumah kantor, unit di tiga lantai atas serta 78 unit strata ritel dan unit F & B di dua lantai bawah. Quayside juga memperoleh CCC bulan ini.

 

Ruang surat/dokumen yang di desain seperti brankas safe deposit box di bank (Foto: Albert Chua/EdgeProp Singapore)

 

Pengembangan campuran (mixed use).

 

Quayside di Puteri Cove Residences memiliki sekitar 120.000 kaki persegi ruang yang dapat disewakan, yang mana tiga kali ukuran ruang ritel di The Quayside Isle, Sentosa Cove. Para penyewa diantaranya: Pasar by MASLEE, sebuah supermarket gourmet yang akan menempati ruang seluas 15.000 kaki persegi; Restoran Cina Yi Jia dengan konsep tiga-dalam-satu yang terdiri dari restoran dim sum, bar dan ruang banquet bertempat di sebuah paviliun mandiri berlantai dua; serta sebuah artisan grocer cum café yang akan menampilkan produk kesehatan baru ke pasar yang ditawarkan oleh agropreneurs di bawah naungan Malaysian Agricultural Research and Development Institute (Mardi).

 

PSD berniat menempatkan Quayside sebagai tujuan khusus F&B, kata Kam Tin Seah, chief operating officer perusahaan tersebut. Unit ritel strata tidak akan ditawarkan untuk dijual lagi, tambahnya.

 

Menara bangunan bertingkat yang ketiga di Puteri Cove Residences akan berisi 340 apartemen servis (serviced apartment) dengan nama Pan Pacific Serviced Suites dan akan dikelola oleh Pan Pacific Hotels Group, cabang perhotelan dari pengembang properti yang terdaftar di Singapura, UOL Group. Menara tersebut akan memperoleh CCC pada bulan Juni.

 

Berdasarkan Kam, PSD akan segera meluncurkan unit yang tersisa di Puteri Cove Residences dan unit SOHO pada awal Maret. Unit SOHO yang berada di tingkat pertama dan ketiga memiliki tinggi plafon bervolume ganda setinggi 4,8m dan hadir dengan lantai mezzanine yang bisa diubah menjadi loteng ruang kerja atau kamar tidur tambahan. Unit SOHO tingkat tiga akan memiliki jacuzzi di atap yang dapat menampung enam orang, sementara itu terdapat kolam renang di unit SOHO tingkat pertama. Unit SOHO di tingkat dua memiliki tinggi plafon 3,5 m. Unit SOHO, yang juga berstatus hak milik (freehold) dan berhadapan dengan marina langsung, akan dijual seharga mulai dari RM 2,3 juta ($ 777.027).

 

Marina privat yang terletak di Puteri Cove itu akan bermerek One°15 (Foto: Pacific Star Development)

 

Marina dan clubhouse privat di Puteri Cove akan dikelola oleh grup Singapura SUTL Enterprise dengan nama One°15. Marina pribadi One°15 akan memiliki clubhouse yang lebih besar daripada yang berada di Sentosa Cove dan tempat berlabuh dengan kisaran jumlah yang sama (278). SUTL juga menandatangani kesepakatan dengan UEM Sunrise Bhd untuk mengembangkan dan mengelola sebuah marina publik yang berkapasitas 148 dan marina kapal pesiar besar hingga 14 kapal di Puteri Harbour. Marina ini juga akan dinamakan One°15.

 

Faktor pertumbuhan

 

Sekolah internasional terakhir yang dibuka di Iskandar Malaysia adalah kampus baru The Raffles American School, bagian dari Raffles Education Group yang terdaftar di Singapura. Sekolah ini bergabung dengan kampus bergengsi seperti: Marlborough College, University of Reading, University of Southampton dan Newcastle University of Medicine, yang membentuk EduCity.

 

Sementara itu, Ascendas Tech Park dan Mitsui Tech Park keduanya telah dibuka, seperti halnya taman logistik IKEA, dengan toko Ikea terbesar di Asia Tenggara. Perusahaan kosmetik raksasa Korea Selatan Amorepacific Corp juga tengah membangun pabrik baru di samping Ikea. Pabrik tersebut akan menjadi yang terbesar di luar Korea Selatan.

IKEA telah membuka taman logistik dan toko IKEA terbesar di Asia Tenggara di Iskandar Malaysia (Foto: Bloomberg)

 

"Semua pengembangan baru ini diwujudkan karena meningkatnya pekerja kerah putih, terutama untuk eksekutif tingkat menengah dan atas, dan kenaikan populasi berpenghasilan menengah, serta permintaan perumahan di Iskandar Puteri," kata Chan dari PSD.

 

Banyak orang asing, seperti orang Korea, Jepang, Cina, dan juga ekspatriat Singapura, mengirimkan anak-anak mereka ke sekolah internasional di Iskandar Malaysia. Beberapa juga mendirikan usaha kecil atau membuka pabrik baru di sini, catat Ryan Khoo, pendiri dan direktur Alpha Marketing, konsultan perumahan yang memiliki spesialisasi di Iskandar Malaysia. "Karena kelebihan pasokan diserap dalam beberapa tahun ke depan dan lebih banyak fasilitas dan layanan gaya hidup ada di tempat, jadi minat beli dari para pembeli orang Singapura akan kembali, terutama begitu mereka melihat system transportasi transit cepat [Rapid Transit Tystem - RTS] dan kereta berkecepatan tinggi (HSR) yang akan datang . "

 

November lalu, Iskandar Puteri, ibukota administratif Johor, dinyatakan sebagai kota ke-14 di Malaysia. Tidak seperti Johor Bahru, Iskandar Puteri adalah daerah perkotaan baru yang direncanakan dengan amat baik dengan infrastruktur yang tepat. Ini juga akan menikmati manfaat kereta berkecepatan tinggi (HSR) Singapore-Kuala Lumpur, mengingat salah satu stasiun akan berlokasi di sana.

 

'Seperti Punggol'

 

Punggol Waterway dan taman yang terletak di “daerah digital” baru Singapura (Foto: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

 

Puteri Harbour terletak di Iskandar Puteri. Pacific Star telah membeli situs di Puteri Harbour untuk pengembangan Puteri Cove Residences dan The Quayside pada tahun 2012 bersama dengan pengembang DB2 Land di Singapura. "Saya yakin hanya ada satu tempat di Iskandar Malaysia dan itu adalah Puteri Harbour, karena memiliki bakat untuk menjadi kota internasional di tepi laut, dan itu dengan status hak milik," ujar Chan.

 

Ia merasa pengembangan Iskandar Puteri tidak berbeda dengan pembangunan perkotaan Singapura selama 30 tahun terakhir, terutama di Punggol. Dia menceritakan bagaimana saudara iparnya mengantri flat HDB di Punggol 25 tahun yang lalu. "Pada saat itu, Punggol dianggap berada di daerah pedalaman," kata Chan. Akan tetapi, pemerintah Singapura saat ini memposisikan Punggol Utara sebagai "daerah digital baru" untuk perusahaan digital dan cybersecurity yang diharapkan dapat menghasilkan 28.000 pekerjaan di masa depan.

 

Khoo dari Alpha Marketing sependapat. "Untuk kota kecil baru yang baru berumur 10 tahun dan sebelumnya hanyalah hutan belantara dan perkebunan kelapa sawit, kemajuan di Iskandar Puteri sangat luar biasa," katanya. "Sangat mirip saat Singapura pertama kali mengembangkan Punggol."

 

Sentimen positif

 

Prospek RTS Link dan High-Speed Rail yang akan hadir dapat membantu dalam mengangkat sentimen (Foto: Bloomberg)

 

Sebagai tempat baru dan sangat terencana dengan baik, Iskandar Puteri menarik orang-orang Singapura dan orang asing lainnya yang lebih suka lokasi tersebut daripada pusat kota Johor Bahru, yang lebih tidak teratur dalam hal perencanaan kotanya, catat Khoo.

 

"Pasar properti perumahan mewah di Iskandar Malaysia sangat dipengaruhi oleh pembeli orang Singapura dan juga mencerminkan harga properti Singapura," tambahnya. "Singapura melihat koreksi yang dimulai dari pertengahan tahun 2013, dan pasar perumahan mewah di Iskandar Malaysia juga dipengaruhi oleh ketakutan akan kelebihan pasokan, langkah pendinginan properti oleh pemerintah Malaysia pada tahun 2014 dan erosi pada sentimen pembeli."

 

Karena sentimen di pasar properti Singapura telah berubah positif, minat terhadap Iskandar Malaysia telah bangkit kembali, catat Peter Lim, pendiri Pierre International dan seorang veteran dalam bidang pemasaran real estate Iskandar Malaysia. Dia telah melihat peningkatan permintaan akan  properti di Iskandar Malaysia sejak penandatanganan perjanjian bilateral RTS Link Johor Bahru-Singapura, yang dilakukan oleh kedua perdana menteri negara tersebut bulan lalu. "Prospek RTS dan HSR yang akan hadir online pasti telah mengangkat sentimen," tambahnya.

 

Perbaikan sentimen di Singapura juga telah mendorong Pacific Star untuk merencanakan perumahan. (Foto: Bloomberg)
 

Dorongan lainnya antara lain pengurangan biaya tol di Woodlands checkpoint sejak Februari dan pengenalan baru-baru ini akan biaya tambahan 1% pada kewajiban pajak bagi pembeli (buyer’s stamp duty) untuk properti yang berharga di atas $ 1 juta. "Itu memberikan dorongan ekstra bagi calon pembeli rumah untuk melihat-lihat Causeway," catatan Lim.

 

Mencari pertumbuhan

 

Perbaikan sentimen di Singapura juga telah mendorong PSD untuk merencanakan perumahan. Grup ini sedang mempertimbangkan situs yang bernilai hingga $ 100 juta dengan usaha joint venture dengan pengembang lainnya. Fokusnya akan berada di lokasi blok di distrik utama, kata Chan.

Terdaftar melalui pengambilalihan LH Group senilai $ 140 juta setahun yang lalu, Pacific Star melaporkan adanya kenaikan sebesar 78,3% dari tahun ke tahun dalam pendapatannya pada 4Q FY 2017 menjadi $ 30,7 juta pada 12 Februari. Hal ini terutama terkait penjualan Puteri Cove Residences. Pendapatan selama 12 bulan penuh melonjak 42% menjadi $ 83,9 juta. Laba kotor juga melonjak 76,2% menjadi $ 14,7 juta pada 4QFY2017 dan 39,4% menjadi $ 40,4 juta selama 12 bulan penuh.

Menurut Chan, PSD sedang menjajaki peluang di Singapura, Iskandar Malaysia dan tempat lain di kawasan Asean.

Author: 

Puteri Cove Residences

Source: 

Brought to you by Pacific Star

Feature on The Malaysian Insider Widget: 

Project Keywords: 

Menurut Chan, PSD sedang menjajaki peluang di Singapura, Iskandar Malaysia dan tempat lain di kawasan Asean

Stick on Home Carousel: 

Enable Registration Wall: 

International News: 

Disable In Article Ad: 

1

Enable Paging: 

Slider Position: 

Don't Show

Related Articles From EdgeProp.sg
Is it time to relook Iskandar Malaysia?
Penthouse in Sentosa Cove auctioned at $2.4 million loss
Ho Bee Land posts 20.9% drop in 4Q earnings to $102.4 mil
Positive sentiment spills over to Iskandar